{{common_error}}

Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учеб. пособие. (Мурзин)Купить книгу, доставка почтой, скачать бесплатно, читать онлайн, низкие цены со скидкой, ISBN 978-5-222-20299-9

Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учеб. пособие
Название книги Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учеб. пособие
Автор Мурзин
Год публикации 2013
Издательство Феникс
Раздел каталога Экономика. Управление. Предпринимательство (Бизнес)
Серия книги Высшее образование
ISBN 978-5-222-20299-9
EAN13 9785222202999
Артикул O0062723
Количество страниц 382
Тип переплета цел.
Формат 84*108/32
Вес 406

Посмотрите, пожалуйста, возможно, уже вышло следующее издание этой книги и оно здесь представлено:

Аннотация к книге "Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учеб. пособие"
автор Мурзин

В учебном пособии изложены основные теоретические и методические вопросы экономики оценки и девелопмента недвижимости как самостоятельного учебного направления, а также рассматриваются общие положения смежных аспектов особенности рынка недвижимости, кредитование недвижимости (ипотека), оценка рисков развития недвижимости. Предназначено для бакалавров, магистров, аспирантов и преподавателей профильных дисциплин, практикующих оценщиков, организаторов девелопментской деятельности, а также профессиональных участков рынка недвижимости: инвесторов, кредиторов, страховщиков, риелторов.

Читать онлайн выдержки из книги "Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учеб. пособие"
(Автор Мурзин)

К сожалению, посмотреть онлайн и прочитать отрывки из этого издания на нашем сайте сейчас невозможно, а также недоступно скачивание и распечка PDF-файл.

До книги"Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учеб. пособие"
Вы также смотрели...

Другие книги серии "Высшее образование"

Другие книги раздела "Экономика. Управление. Предпринимательство (Бизнес)"

Читать онлайн выдержки из книги "Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учеб. пособие" (Автор Мурзин)

Введение
Актуальность изучения вопросов экономики и девелопмента недвижимости обусловлена бурным развитием принципиально нового для России направления деятельности — управления объектами недвижимости. Проблема эффективного менеджмента в данной области обладает стратегической значимостью, которая напрямую определяется ролью недвижимости для национальной экономики.
Одним из главных общепринятых показателей развития страны является состояние рынка недвижимости. Недвижимость как фундаментальная основа национальной экономики представляет собой важнейшую часть национального богатства, на долю которого приходится около 50%. Значение рынка недвижимости подтверждается его крупной долей в валовом национальном продукте, значительным уровнем налогов и сборов в бюджеты всех уровней, высокой доходностью рыночных операций. Недвижимость обеспечивает пространственный базис всех прочих видов деятельности, осуществление которых требует наличия определенного места для размещения производственных и трудовых ресурсов, а также минимизации неблагоприятных воздействий внешней природной среды.
В течение последних десятилетий недвижимость в России все больше привлекает внимание инвесторов, основной причиной которого является последовательная государственная политика, направленная на развитие экономики. К настоящему моменту создана правовая основа, необходимая для дальнейшего развития рынка недвижимости. Достаточно динамично функционирует рынок жилых помещений, который составляет около 75% сделок. Существенным наполнением обладает предложение коммерческой недвижимости, имеют место крупные сделки с промышленными объектами и земельными участками.
Рынок жилой недвижимости получил бурное развитие благодаря государственной политике в области бесплатной приватизации квартир. Формирование рынков коммерческой и промышленной недвижимости замедлено ввиду значительных налоговых последствий выкупа участков под предприятиями и строениями. Среди прочих сдерживающих факторов можно отметить преимущественно монопольное право государства на распоряжение большей частью недвижимых ресурсов в стране и отсутствие стимулов для эффективного их использования. Кроме того, процесс приватизации земли определяется политикой государственных и муниципальных органов власти, учет и регистрация объектов недвижимости неоправданно усложнены, используются непрозрачные методы оценки недвижимости для целей налогообложения.
Ситуация на вторичном рынке жилья отличается от остальных секторов рынка в лучшую сторону. Предпосылками для этого являются упрощенный порядок приватизации и достаточно четкое законодательное регулирование в этой области. Сегодня подавляющее большинство квартир находится в частной собственности, что значительно уменьшает количество проблем для инвесторов, которые вкладывают деньги в приобретение жилых помещений. Достаточно стабильный спрос на жилье вместе со сложившейся тенденцией постоянного повышения цен на квартиры обеспечивают компаниям, осуществляющим вложения в этот сектор, стабильный доход.
Ввиду обозначенного состояния проблемной области становится актуальным изучение основ обеспечения эффективного функционирования недвижимости. Для решения имеющихся проблем необходимы специалисты высокой квалификации, владеющие соответствующими знаниями в сфере управления и развития объектов недвижимости.
Сущность современной концепции управления состоит в системном воздействии на каждый этап жизненного цикла объекта недвижимости: создание, эксплуатацию и развитие. Эффективность подобного воздействия обуславливается глубоким знанием специфики недвижимости как объекта управления, экономических закономерностей поведения объектов на рынке недвижимости, принципов формирования стоимости объекта как основного индикатора физического состояния и потребительских характеристик.
В современных условиях инвестиционный процесс, включающий разработку, организацию финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости, должен контролироваться профессиональным участником рынка услуг — девелопером (девелоперской компанией), обеспечивающим создание, управление и реализацию объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств.
Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности: полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности; создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне; улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проектов.
Основной целью настоящего учебного пособия является обобщение знаний об экономических явлениях, относящихся к сфере экономики и управления недвижимостью. Задачи курса: изучение экономической сущности недвижимого имущества как особого вида активов в рыночной экономике; изучение теории и специфики образования стоимости объектов недвижимости как важнейшего индикатора эффективности управления; изучение методических основ управления развитием объектов недвижимого имущества в современных условиях.
Настоящее учебное пособие дает представление о понятии недвижимости, законодательных основах совершения сделок с недвижимостью, базовых основах функционирования рынка недвижимости, особенностях инвестиций в недвижимость и об ипотечном кредитовании. Структура материалов пособия построена по принципу углубления знаний в сфере оценки стоимости недвижимости, их до-
полнения и конкретизации применительно к современному этапу развития экономики России. Кроме того, в отдельном разделе подробно рассматриваются понятие, функции, этапы управления развитием недвижимости, затрагиваются вопросы управления рисками девелоперской деятельности.
Учебное пособие подготовлено в соответствии с принципами государственных образовательных стандартов высшего профессионального образования третьего поколения (ФГОС—3) и отвечает требованиям к обязательному минимуму знаний при подготовке специалистов профильных экономических специальностей. Пособие соответствует содержанию основной образовательной программы по направлению подготовки 270800 «Строительство», профиль подготовки 270800.62 «Экспертиза и управление недвижимостью» по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью (девелопмент)».
При написании настоящего учебного пособия использовались материалы государственных органов статистики, аналитические обзоры независимых компаний, отечественная и зарубежная литература, периодические издания, а также собственный теоретико-методический и практический опыт автора.
Динамичное развитие экономической науки, по нашему глубокому убеждению, потребует периодической актуализации знаний в области недвижимости. Поэтому мы постараемся учесть в предстоящих изданиях критические замечания и предложения, которые можно направлять по адресу: e-mail: .
Раздел 1
Экономика недвижимости
Глава 1
Недвижимость как экономическая категория

Основные понятия недвижимости

Недвижимость, выступая как объект собственности и сделок, является основой рынка недвижимости и объектом экономических отношений.
Экономика недвижимости представляет собой динамическую совокупность процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости, а также работ и услуг, направленных на создание и изменение полезных свойств объектов недвижимости.
Недвижимыми объектами принято считать объекты, неразрывно связанные с землей: здания, сами земельные участки, отдельно расположенные водоемы, посевы, лесопосадки.
Развитие рыночной экономики невозможно без развития рынка недвижимости, так как недвижимость стала неотъемлемой частью деловой и частной жизни граждан. Определяющей характеристикой недвижимости является ее связь с землей, которую невозможно нарушить без несоразмерного ущерба для физических свойств объекта.
Термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве довольно поздно и заменил прежние разнообразные термины. Его установил своим указом Петр I в 1714 г. подписав документ «О единонаследии», сгладил различия между вотчинами и поместьями.
В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось оно вновь сначала в Законе «О собственности РСФСР», а затем в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», «Основных положениях об ипотеке», Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно, начиная с 1991 г., когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации.
Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) — государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительством решалась задача соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий. По некоторым оценкам, до 80% собственности попало под контроль директората.
В современной России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 30.11.1994 г. В ст. 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; к недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; прочие вещи, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом».
Учитывая данное определение, можно сделать вывод, что объект недвижимости — физический объект, «сложная вещь», состоящая из различных элементов.
Выделение недвижимого имущества из всего имущества объясняется следующим обстоятельством. К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты: земля, природные ресурсы, здания, они имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер— уникальный, не повторяющийся во времени и на территории России код, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) и сохраняемый до тех пор, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Очевидно, по той же причине к недвижимости относят и вполне движимые вещи (суда, космические объекты).
К сожалению, Гражданский кодекс не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несоразмерного ущерба их назначению». Между тем отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто не может дать четкого определения объекта недвижимости. Данное обстоятельство имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, неясно к какому классу вещей следует относить сооружение из легких конструкций, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть перемещено на другое место.
Можно предложить экономическую трактовку данного определения, основанную на принципе вклада: считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение больше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Однако такая трактовка приводит к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и вряд ли может быть уложено в законодательные нормы.
В английском языке существует несколько терминов, которые принято переводить на русский язык как «недвижимость»: real estate, real property. Первый из них можно дословно перевести как «реальный неподвижный объект», второй — как «реальная собственность». Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из термина «недвижимость», поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить «недвижимый объект», «недвижимая вещь», а во втором— «недвижимая собственность». Перевод же русского термина «недвижимость» на английский язык в виде «real estate» либо «real property» целесообразно осуществлять исходя из контекста.
Содержание понятия «real estate» раскрывается в мировой литературе как «земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней». Термин «земля» в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное многогранной пирамидой, границы которой проходят через границы земельного участка на поверхности суши (рис. 1.1.). Другими словами, единый объект недвижимости включает все, что находится под ним с проекцией к центру земли, а также все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.
Обнаруженные в границах объекта недвижимости полезные природные ресурсы принадлежат собственнику. Однако во многих странах имеются ограничения прав собственности на недра и воздушное пространство.
В общем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей. Однако не абсолютно право собственника на воздушное пространство (существует полный суверенитет государства над на-
вигационным воздушным пространством страны, а собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать), а также на недра (права на подземные минеральные ресурсы принадлежат государству).
Как и во многих экономически развитых странах, право собственника на недвижимость в России ограничено:
— недра принадлежат государству полностью — собственник имеет право использовать только общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т. п.);
— воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит государству.
Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.
Базовым объектом недвижимости является земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории для обозначения земли
Оглавление
Введение 3
Раздел 1. Экономика недвижимости 7
Глава 1. Недвижимость как экономическая
категория 7

Основные понятия недвижимости 7

Признаки и характеристики недвижимости 15

Классификация объектов недвижимости 20

Жизненный цикл недвижимости 30

Глава 2. Государственное регулирование недвижимости 38

Право собственности на недвижимое имущество 38

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество 45

Особенности регулирования различных сделок

с недвижимостью 52

Система налогообложения объектов и сделок

с недвижимостью 59
Глава 3. Рынок недвижимости 65

Основные понятия и особенности рынка недвижимости 65

Механизм, функции и субъекты рынка недвижимости 72

Сегментация рынка недвижимости 82

Основы анализа рынка недвижимости 90

Глава 4. Финансирование недвижимости 95

Особенности процесса финансирования недвижимости 95

Механизм ипотечного кредитования недвижимости 100

Методы ипотечного кредитования недвижимости 109

Управление рисками ипотечного кредитования недвижимости 113

Оглавление ❖ 381
Раздел 2. Оценка стоимости недвижимости 119
Глава 5. Основы оценки стоимости недвижимости 119

Виды и факторы стоимости объектов недвижимости 119

Принципы оценки объектов недвижимости 125

Технология оценки стоимости объектов недвижимости 138

Глава 6. Методика оценки стоимости недвижимости 146

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости 146

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости 154

Доходный подход к оценке объектов недвижимости 160

Согласование результатов оценки стоимости недвижимости 168

Глава 7. Оценка специфических видов недвижимости 173

Особенности оценки стоимости земельной недвижимости 173

Особенности оценки объектов незавершенного строительства 184

Оценка инвестиционной привлекательности объекта 192

Глава 8. Элементы финансовой математики
в оценке стоимости недвижимости 206

Основы временной теории денег 206

Функции денежной единицы 209

Функции стоимости аннуитета 211

Функции кредитных платежей 215

Раздел 3. Девелопмент недвижимости 219
Глава 9. Основы девелопмента недвижимости 219

Основные понятия девелопмента недвижимости 219

Место девелопмента в системе управления недвижимостью 227

Принципы и виды девелопмента недвижимости 239

Эффективность девелопмента недвижимости 245

Глава 10. Предпринимательство в девелопменте 253

Особенности предпринимательства

в девелопменте 253

Механизм хозяйствования девелоперской

компании 260

Структура управления и функции девелоперской компании 264

Глава 11. Процесс девелопмента недвижимости 274

Основные этапы девелоперского проекта 274

Особенности предынвестиционной фазы девелопмента 278

Особенности проектной стадии девелопмента 287

Особенности стадии управления строительством 293

Особенности стадии завершения девелоперского проекта 303

Особенности девелопмента на различных сегментах рынка 310

Глава 12. Уровни управления развитием недвижимости 313

Стратегический уровень девелопмента недвижимости 313

Тактический уровень девелопмента недвижимости 320

Оперативный уровень девелопмента недвижимости 330

Глава 13. Риск-менеджмент в девелопменте недвижимости 335

Идентификация рисков девелопмента недвижимости 335

Анализ и классификация рисков девелопмента 345

Методика управления девелоперскими рисками 354

Заключение 365
Библиографический список 368
Приложение 374
Возможна доставка книги в , а также в любой другой город страны Почтой России, СДЭК, ОЗОН-доставкой или транспортной компанией.
{{searchData}}
whatsup