Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра: краткий курс. (Мурзин)Купить книгу, доставка почтой, скачать бесплатно, читать онлайн, низкие цены со скидкой, ISBN 978-5-222-21129-8

Аннотация к книге "Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра: краткий курс"
автор Мурзин

Учебное пособие подготовлено в соответствии с ф едеральными государственными образовательными стандартами высшего профессионального образования третьего поколения (ФГОС-3) и отвечает требованиям к обязательному минимуму знаний в области недвижимости при подготовке бакалавров по направлению 120700 "Землеустройство и кадастры". Предназначено для оказания помощи в организации самостоятельной работы и подготовки к итоговой аттестации. Предлагаемые материалы представлены в компактном виде, что способствует быстрому усвоению, облегчает вербальное изложение и позволяет получить высокий балл.

Читать онлайн выдержки из книги "Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра: краткий курс"
(Автор Мурзин)

К сожалению, посмотреть онлайн и прочитать отрывки из этого издания на нашем сайте сейчас невозможно, а также недоступно скачивание и распечка PDF-файл.

До книги"Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра: краткий курс"
Вы также смотрели...

Другие книги серии "Зачет и экзамен"

Другие книги раздела "Экономика. Управление. Предпринимательство (Бизнес)"

Читать онлайн выдержки из книги "Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра: краткий курс" (Автор Мурзин)

ПРЕДИСЛОВИЕ

Актуальность изучения различных вопросов недвижимости обусловлена бурным развитием принципиально нового для России направления деятельности — управления объектами недвижимости. Проблема эффективного менеджмента в данной области обладает стратегической значимостью, которая напрямую определяется ролью недвижимости для национальной экономики.

Одним из главных общепринятых показателей развития страны является состояние рынка недвижимости. Недвижимость является фундаментальной основой национальной экономики, представляя собой важнейшую часть национального богатства, на долю которой приходится около 50% мирового богатства. Значение рынка недвижимости подтверждается его крупной долей в валовом национальном продукте, значительным уровнем налогов и сборов в бюджеты всех уровней, высокой доходностью рыночных операций. Недвижимость обеспечивает пространственный базис всех прочих видов деятельности, осуществление которых требует наличия определенного места для размещения производственных и трудовых ресурсов, а также минимизации неблагоприятных воздействий внешней природной среды.

В течение последних десятилетий недвижимость в России все больше привлекает внимание инвесторов, основной причиной которого является последовательная государственная политика, направленная на развитие экономики. К настоящему моменту создана правовая основа, необходимая для ее дальнейшего развития. Достаточно динамично функционирует рынок жилых помещений, который составляет около 75% сделок. Существенным наполнением обладает предложение

коммерческой недвижимости, имеют место крупные сделки с промышленными объектами и земельными участками.

Ввиду обозначенного состояния проблемной области становится актуальным изучение основ эффективного функционирования недвижимости. Для решения имеющихся проблем необходимы специалисты высокой квалификации, владеющие соответствующими знаниями в сфере экономики, оценки и учета объектов недвижимости.

Основной целью настоящего учебного пособия является обобщение знаний об экономических явлениях, относящихся к сфере недвижимости. Задачи курса: изучение экономической сущности недвижимого имущества как особого вида активов в рыночной экономике; изучение теории и специфики образования стоимости объектов недвижимости как важнейшего индикатора эффективности управления; изучение методических основ кадастрового учета объектов недвижимого имущества в современных условиях.

Настоящее учебное пособие дает представление о понятии недвижимости, законодательных основах совершения сделок с недвижимостью, базовых основах функционирования рынка недвижимости. Структура материалов пособия построена по принципу углубления знаний в сфере оценки стоимости недвижимости, их дополнения и конкретизации применительно к современному этапу развития экономики России. Кроме того, в отдельном разделе подробно рассматриваются понятие, задачи и этапы становления кадастровой деятельности в России, затрагиваются актуальные вопросы методического обеспечения кадастра объектов недвижимости.

Учебное пособие подготовлено в соответствии с государственными образовательными стандартами высшего профессионального образования третьего поколения (ФГОС-3) и отвечает требованиям к обязательному минимуму знаний при подготовке бакалавров. Пособие соответствует содержанию основной образовательной программы по направлению

Предисловие

подготовки 120700 «Землеустройство и кадастры», профили подготовки «Земельный кадастр», «Городской кадастр», «Кадастр недвижимости», «Управление недвижимостью», «Управление земельными ресурсами».

При написании настоящего учебного пособия использовались материалы государственных органов статистики, аналитические обзоры независимых компаний, отечественная и зарубежная литература, периодические издания, а также собственный теоретико-методический и практический опыт автора.

Раздел I. ОСНОВЫ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Глава 1. Недвижимость как экономическая категория

Основные понятия недвижимости

Недвижимость, выступая как объект собственности и сделок, является основой рынка недвижимости и объектом экономических отношений.

Экономика недвижимости представляет собой динамическую совокупность процессов производства, потребления и обмена объектов недвижимости, а также работ и услуг, направленных на создание и изменение полезных свойств объектов недвижимости.

Недвижимыми объектами принято считать объекты, неразрывно связанные с землей: здания, сами земельные участки, отдельно расположенные водоемы, посевы, лесопосадки.

Развитие рыночной экономики невозможно без развития рынка недвижимости, так как недвижимость стала неотъемлемой частью деловой и частной жизни граждан. Определяющей характеристикой недвижимости является ее связь с землей, которую невозможно нарушить без несоразмерного ущерба для физических свойств объекта.

Термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве довольно поздно и заменил прежние разнообразные термины. Его установил своим указом Петр I в 1714 г., подписав документ «О единонаследии», сгладил различия между вотчинами и поместьями.

В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствова-

ло. Появилось оно вновь сначала в Законе «О собственности РСФСР», а затем в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе «О залоге», в Основных положениях об ипотеке, Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот относительно недавно, а именно начиная с 1991 г., когда была ликвидирована всеобщая государственная собственность на объекты недвижимости и началась бесплатная передача гражданам предприятий, их имущества, жилья, находящегося ранее в государственной собственности, т. е. начался процесс приватизации.

Приватизация жилья осуществлялась путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилом фонде. Приватизация предприятий и их имущества осуществлялась посредством приватизационных чеков (ваучеров) — государственной ценной бумаги целевого назначения с номинальной стоимостью в рублях. С помощью ваучеров правительством решалась задача соблюдения социальной справедливости при разделе государственного имущества. Однако наличие льгот, предоставляемых трудовым коллективам при приватизации их предприятий, способствовало сосредоточению собственности в руках руководителей предприятий.

В современной России понятие «недвижимость» раскрыто в Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 30 ноября 1994 г. В ст. 130 сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства; к недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; прочие вещи, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом».

Учитывая данное определение, можно сделать вывод, что объект недвижимости — физический объект, «сложная вещь», состоящая из различных элементов.

В английском языке существует несколько терминов, которые принято переводить на русский язык как «недвижимость»: real estate, real property. Первый из них можно дословно перевести как «реальный неподвижный объект», второй — как «реальная собственность».

Содержание понятия real estate раскрывается в мировой литературе как «земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней». Термин «земля» в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное многогранной пирамидой, границы которой проходят через границы земельного участка на поверхности суши (рис. 1.1). Другими словами, единый объект недвижимости включает все, что находится под ним с проекцией к центру Земли, а также все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты.

Обнаруженные в границах объекта недвижимости полезные природные ресурсы принадлежат собственнику. Однако во многих странах имеются ограничения прав собственности на недра и воздушное пространство.

В общем случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей. Однако не является абсолютным право собственника на воздушное пространство (суверенитет государства над навигационным воздушным пространством страны, а собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей,

который он может разумно использовать), а также на недра (права на подземные минеральные ресурсы принадлежат енные сввграницах объекта недвижимости полезн

Как и во многих экономически развитых странах, право собственника на недвижимость в России ограничено: ав собственности на недра исвоздушное пространс ник имеет право использовать только общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т. п.));

— воздушное пространство имеет общественный характер и принадлежит государству.

Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Базовым объектом недвижимости является земля. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В теории для обозначения земли используют термин «земельный участок», или просто «участок», — обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Земля имеет уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, Земля — это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля — это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность, или пространственный базис — объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения.

Социальная роль Земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля как территория государства обусловливает политическую функцию. В силу перечисленных выше факторов земля как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения имеет особый юридический статус. Распоряжение землей в России на современном этапе — дело специфическое и непростое. Можно выделить две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром и должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивает идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства.

Борьба двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу в США: когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, то есть государство получает право вводить ограничения прав собственника. К таким ограничениям относятся, например, строительные ограничения, системы зонирования городских земель, законодательство по застройке и развитию территории, контроль состояния окружающей среды. Ни в одной стране мира нет абсолютного права на землю.

Важной чертой понятия real estate является тесная взаимосвязь любых «улучшений» земельного участка (строения, дороги, коммуникации) с недвижимостью: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

Для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т. е. все улучшения земельного участка.

В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков, четыре из которых отражают физический состав, последний — юридическое содержание:

земельный участок;

объекты над поверхностью участка;

имущество под поверхностью участка, в т. ч. полезные ископаемые;

воздушное пространство;

комплекс прав на объекты недвижимости.

В экономически развитых странах недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие объекты недвижимости.

Таким образом, недвижимость формирует физический компонент среды обитания человека и составляет одно из фундаментальных условий его жизнедеятельности, и в то же время недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т. е. на одном из секторов финансового рынка. Она представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. К их числу можно отнести фик- счерсы — движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт и пр.).

Признаки и характеристики недвижимости

Все объекты недвижимости обладают уникальными признаками, которые отличают их от других товаров и, соответственно, влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

Полезность. Объект недвижимости удовлетворяет потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Предисловие 3

Раздел I. Основы экономики недвижимости 6

Глава 1. Недвижимость как экономическая категория 6

Основные понятия недвижимости 6

Признаки и характеристики недвижимости12

Классификация и типология объектов недвижимости18

Жизненный цикл недвижимости 26

Глава 2. Государственное регулирование недвижимости32

Право собственности на недвижимое имущество 32

Государственная регистрация прав

на недвижимое имущество36

Особенности регулирования различных сделок с недвижимостью 38

Система налогообложения объектов и сделок

с недвижимостью 41

Глава 3. Особенности рынка недвижимости 44

Основные понятия и характеристика рынка недвижимости44

Механизм, функции и субъекты рынка недвижимости48

Сегментация рынка недвижимости 51

Основы анализа рынка недвижимости56

Раздел II. Основы оценки недвижимости 61

Глава 4. Методология оценки недвижимости 61

Виды и факторы стоимости объектов

недвижимости61

Принципы оценки объектов недвижимости 68

Технология оценки стоимости объектов недвижимости75

Глава 5. Подходы к оценке недвижимости83

Затратный подход к оценке стоимости недвижимости83

Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости92

Доходный подход к оценке объектов недвижимости96

Глава 6. Оценка специфических видов недвижимости106

Особенности экономической оценки земель 106

Особенности оценки объектов незавершенного строительства118

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости125

Раздел III. Основы кадастра недвижимости 132

Глава 7. Нормативно-правовые основы кадастра 132

Ретроспектива развития кадастра недвижимости132

Законодательная база кадастра недвижимости135

Характеристика государственного кадастра недвижимости153

Структура и состав основных кадастровых сведений 158

Глава 8. Основы кадастрового деления территории174

Цели и задачи кадастрового деления территории174

Кадастровое деление территории Российской Федерации177

Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам179

Правила присвоения адресов объектам недвижимости181

Оглавление

Глава 9. Основы кадастровой оценки земель189

Качественная оценка земель 189

Территориально-экономическое зонирование 190

Определение относительной ценности территории 199

Порядок кадастровой оценки земельных участков204

Библиографический список 212